Het “Didam” arrest en de gevolgen voor Zeewolde

In een periode waarin dagelijks meer details over de 2 XXL datacenters bekend worden  kijken we ook naar de mensen die achter de plannen zitten en naar wat er mis is.

Een misdaad en in vereniging gepleegd. Want het was maar een klein clubje dat in het geheim de overval beraamde. Pratend met meel in de mond  en in de eerste leugen niet gestikt. Overal een gelikt antwoord op, totdat het hele boevenspul door middel van een WOB verzoek opgepakt wordt, het zaakje direct ongelofelijk begint te stinken en de daders meteen naar elkaar beginnen te wijzen.

Tot zover lijkt  het op een gewone overval… Maar in dit geval betreft het een overval gepleegd door publieke bestuurders. Wat is feitelijk nu de buit en wat is er aan dollars blijven liggen?

Die buit is op voorhand negatief en kost het grondbedrijf van de gemeente  ca € 6.0 miljoen extra.

De gemeente vestigde in 2020 het voorkeursrecht op de landbouwgrond , bepaalde daarbij een taxatieprijs van € 300.000,- per ha , maar overbood  zichzelf in 2021, aangezet door de  landhonger van Polder Networks , met € 6,0 miljoen.

Het betreft de 35 ha  terrein x € 172.000 ,- = ca € 6 ,- miljoen  hogere aankoopprijzen.

De projectwethouder motiveerde destijds de hogere aankoopkosten door te stellen dat het bedoeld was om een onteigeningsprocedure te voorkomen .

Haastige spoed koste het grondbedrijf van Zeewolde dus € 6 miljoen extra.

Overigens is van de 35 ha slechts 28,6 ha uitgeefbaar in kavels va 2-5 ha.

Het MKB bedrijf kan er dus naar fluiten.

 

Het ‘Didam’ arrest: Gemeenten op glad ijs met gronddeals

(bron: Gemeente.nu)

Eind november vorig jaar bepaalde de Hoge Raad in het ‘Didam-arrest’ dat overheden de verkoop van onroerend goed – dus ook grond – niet langer via een-op-eentransacties met een marktpartij mogen afwikkelen. Andere gegadigden moeten kunnen meedingen.

De uitspraak van ’s lands hoogste rechter betekent dat gemeenten alle lopende en nieuwe grond transacties langs deze nieuwe meetlat moeten leggen. Anders lopen ze het risico dat de rechter deze deals terugfluit, en dat ze met schadeclaims te maken krijgen.

De rechter verbiedt overheden nog langer vastgoed en bouwgrond exclusief aan één partij aan te bieden. Een uitspraak die verstrekkende gevolgen voor de lokale gebiedsontwikkeling kan hebben, waarschuwen juristen.

De gang van zaken rond de aankoop en verkoop van grond voor het beoogde datacenter in in Zeewolde is hier bijna één op één op te leggen:

Onderhands verkocht
De zaak speelde tussen een vastgoedbedrijf en het bestuur van Montferland. De gemeente in de Achterhoek had in 2019 het voormalige gemeentehuis in het centrum van Didam onderhands aan een projectontwikkelaar verkocht, die daar een Coop-supermarkt wilde vestigen. Een concurrerend vastgoedbedrijf, dat in het pand eveneens een supermarkt wilde exploiteren, had zich als tweede bij de gemeente gemeld, maar viste achter het net.

Voor de rechter betoogde dit bedrijf dat het gebouw pas na een openbare biedingsprocedure had mogen worden verkocht. Na in kort geding en vervolgens ook in hoger beroep te hebben verloren, ging het bedrijf in cassatie bij de Hoge Raad. Hier kreeg de klagende ondernemer alsnog gelijk. Of de koopovereenkomst daadwerkelijk ongedaan gemaakt wordt, is weer aan het gerechtshof.

Gelijke kansen
De Hoge Raad stelt dat overheden voor de verkoop van vastgoed en grond een toetsbare en onafhankelijke selectieprocedure moeten volgen. Alleen indien er maar één serieuze kandidaat is, mag onderhands worden verkocht. Ook moeten overheden de beoogde verkoop publiekelijk bekendmaken. Deze verplichtingen volgen uit het gelijkheidsbeginsel, waar overheidslichamen aan gebonden zijn, aldus de Hoge Raad. Overheden moeten marktpartijen gelijke kansen bieden.

Juristen stellen dat het Didam-arrest gevolgen voor (nieuw)bouwplannen kan hebben. Weliswaar zijn er nog altijd uitzonderingen mogelijk op de door de rechter opgelegde ‘aanbestedingsplicht’, maar zeker lijkt dat verkoopprocedures stroperiger en complexer worden.

Versnelling woningbouw loopt gevaar
Het Didam-arrest kan zo ook van invloed zijn op de gewenste versnelling van de woningbouw die het nieuwe kabinet wenst, met jaarlijks 100 duizend extra huizen. Juristen voorzien dat projectontwikkelaars snel zullen stoppen met eigen ontwikkelinitiatieven, nu er een mogelijkheid is dat de concurrent plannen frustreert met rechtszaken. Of dat ze een hogere prijs voor percelen moeten betalen.

Visueel geanalyseerde afbeelding
Bij ‘zelfrealisatieprojecten’ kunnen ontwikkelaars normaliter bij gemeenten een marktconforme grondprijs bedingen, vaak omdat ze de eigen ‘strategisch’ aangekochte grond erbij doen in zo’n transactie. Voor gemeenten gold een-op-eenselectie van marktpartijen als een prima, simpele en snelle manier om tot gebiedsontwikkeling te komen.

Transacties stilgelegd
In elk geval maakt het arrest veel los, zo ondervond brancheorganisatie Neprom. De vrees is dat overheden op de rem zullen trappen. In antwoord op Kamervragen bevestigde minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) dat een aantal gemeenten lopende transacties tijdelijk heeft stilgelegd. Concrete namen noemt De Jonge niet.

Het ministerie van BZK heeft al een factsheet gemaakt en gaat de komende weken met de gemeenten en ontwikkelaars om de tafel om het Didam-arrest verder te duiden en richtlijnen voor overheden op te stellen hoe hiermee om te gaan. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) heeft een informatiedossier aangelegd.

VNG ziet overigens ook positieve punten. Een biedingsprocedure levert een groter bereik van potentiële kopers op, wat de kans op ontwikkeling van een locatie vergroot. Ook kunnen gemeenten een hoger rendement op hun grondverkopen krijgen. Bij de huidige een-op-eenverkoop is de beste prijs niet vanzelfsprekend.

Komst datacentrum op de tocht?
Waar de nieuwe spelregels mogelijk al roet in het eten gooien, is bij de komst van sociale-mediagigant Meta (Facebook) in Zeewolde. De raad ging medio december akkoord met de komst van een enorm datacenter. Voor de verkoop van 80 hectare landbouwgrond aan Meta was daarmee groen licht. Zeewolde wil de grond kopen van het Rijksvastgoedbedrijf en direct een-op-een aan Meta doorverkopen (een zogeheten ABC-transactie).

De verkoop wordt echter betwist door burgercoöperatie Land van Ons, die eveneens aanspraak wil maken op het stuk land. Deze coöperatie koopt landbouwgrond op voor milieuvriendelijke voedselproductie.

Meebieden
Zolang de koopovereenkomst niet getekend is, en mogelijk ook daarna, kan de coöperatie volgens juristen met succes aanvechten dat de gemeente aan het Didam-arrest moet voldoen en haar ook moet laten bieden. Dat zal impact hebben op de deal tussen Meta en Zeewolde.

De gemeente dient in dat geval te onderbouwen dat er per se een datacentrum moet komen, én dat het Amerikaanse bedrijf de enige partij hiervoor is. Land van Ons stelt dat er in Europa zeker 500 betere locaties te vinden zijn.

Share on LinkedIn
Linkedin
Share on Facebook
Facebook
Tweet about this on Twitter
Twitter
Pin on Pinterest
Pinterest
Email this to someone
email

Voel je vrij om deze informatie te delen

Geef een antwoord

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.